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前8月十大房企儲地超萬億 並購與規模之戰加劇

2017-09-07
来源:21世纪经济报道

  2017年3月份以來嚴厲的樓市調控,對大型房企的影響並沒有太大,反而給他們帶來了更多機會。

  前8月,大型房企的銷售繼續創曆史新高,拿地金額也隨之上漲。易居克而瑞綜合房企招拍掛和收並購數據顯示,前8月十大房企拿地金額超過萬億,其中收並購頻繁的碧桂園、融創分別超過了2000億,中國恒大、萬科分別超過了1400億。

  隨著行業進入周期性調整,集中度大幅提升,房企之間規模競爭加劇,兼並重組、收並購成為拿地主要方式之一,7月份萬科收購廣信資產包、融創收購萬達文旅項目便是其中的范例。

  除了碧桂園、萬科、恒大這三個“3000億俱樂部”成員,一些低調的房企也開始進行逆周期操作,更加積極儲地擴張,如龍湖和中海外;而更多的房企為沖進第一、二陣營拼盡各種方式、不惜高負債儲地,如融創、富力、佳兆業、新城控股等上半年淨負債率飆升至100%以上。

  克而瑞、中原等多位分析人士指出,房企規模化競爭不可避免,但在此過程中也應控制風險,一味高杠杆拿地並不可取;可選的方式是合作拿地,分散風險。

  儲地競爭白熱化

  在去年恒大、萬科、碧桂園將行業帶入“3000億”之後,房企的規模競爭就進入了一個新的階段:進入千億只是可以生存,3000億才有更多話語權。

  在銷售背後,房企的土地儲備能力是規模之戰的關鍵。中原地產首席分析師張大偉指出,2017年中國房地產成交面積與成交金額,大概率將繼續刷新2016年的曆史記錄。在這種背景下,大中型房企積極搶地,特別是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為了過去8個月搶地的主流企業。

  前8月尤其是二季度以來,盡管面臨嚴厲調控,但主流房企拿地毫不手軟。根據克而瑞數據,1-8月,TOP30房企的新增土地價值與新增土地建面,已完成去年全年的98%和92%,分別達到約1.8萬億、4.6億平方米。

  其中,碧桂園、融創、恒大、萬科、保利、龍湖、中國金茂、華潤置地、中海外、福晟集團十家房企拿地超過了1萬億,每家的拿地金額均在500億以上,占到了前30家房企的62%,其中TOP3碧桂園、融創、恒大拿地總額更占到了30家房企的30%。

  新增土地規模也顯示行業集中度繼續提升,1-8月TOP10拿地總建面占到了30家企業的73%,TOP3拿地總量占到30強房企總量近一半,為48%。

  三大龍頭繼續提升,其他房企也在加緊追趕。

  一向穩健的龍湖今年不僅銷售大幅上漲,拿地也沖進了前十,前8月拿地金額達到了915億;中海外也在發力,前8月拿地近600億,今年拿地指標則為1000億。

  更為積極的是那些尚未進入千億俱樂部的房企。今年明確提出或預計可以在一兩年內實現千億的房企,以新城、旭輝、富力、遠洋、金茂為代表,1-8月拿地十分積極。

  數據顯示,遠洋地產、旭輝集團1-8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元,均達到了去年全年拿地金額的2倍左右;富力地產1-8月拿地建面為1255萬平方米,為去年全年拿地總建面的2倍多。

  新城控股更為激進,其在上半年便共取得51幅地塊,新增土地建面1571萬平方米,同比增長471%,新增土地總價為479.5億元,接近上半年的銷售額。

  易居克而瑞有關人士指出,上述數據是綜合了房企在內地土地市場的招拍掛和收並購所得;另據中原地產招拍掛數據,前8月50大房企合計拿地金額達到了14910億。與2016年同期的10093億對比,漲幅達到了49%,也顯示出大型房企在土地儲備上的積極甚至激進。

  從拿地節奏看,房企一季度、二季度以及7、8月新增土地建面占比分別為33%、39%和28%。拿地高峰出現在二季度。

  業內預計,隨著房企儲備逐漸充裕,且近期為防止開發商囤地,國土資源部將熱點城市開展住宅用地出讓合同執行情況大檢查,這將對一些拿地較猛的企業造成影響,拿地也將更加謹慎;即使一線城市及熱點二線城市維持或加大土地供應,也難達到二季度的拿地規模。

  並購、合作降低風險

  在規模和儲地戰爭中,面對激烈的爭搶和尚未下調的招拍掛地價,為了降低成本,控制風險,大多數房企更傾向於在存量市場上進行收並購;即使通過招拍掛方式拿地,也越來越多地進行合作。

  超大型房企普遍認為,行業和市場調整正是自身擴張的時機,收並購機會大增。碧桂園財務總監伍碧君表示,下半年碧桂園將有更多收購其他項目的機會。

  融創中國可謂收並購的典型。融創今年在公開市場鮮有拿地,截至8月已完成七起並購,共獲得6642萬平方土儲,占到新增土地建面的96%,大多位於熱點二線城市,平均收購成本僅為不到2000元/平方米,相比招拍掛而言,極大降低了拿地成本。

  萬科也是收並購的獲益者。7月份萬科551億收購了廣信資產包,獲得大量廣州優質土地;再花170億聯合多方收購普洛斯,成為其第一大股東,並借此成為國內物流地產的老大。

  在公開招拍掛市場,合作拿地已成為主流,萬科的小股操盤模式和旭輝的合作模式在其中表現突出。今年截至8月底,萬科通過招拍掛取得的117塊土地中,合作拿地達到51幅,占比44%;旭輝通過招拍掛取得42幅地塊,其中合作拿地27幅,占比達到64%。

  拿地積極的新城控股上半年拿地以招拍掛為主,其中不少也是與他方合作。截至上半年其新增土地中,權益低於80%的地塊達到20幅,占新增總地塊數的39%;新增地塊權益總價為322億元,占新增土地總價的67%。

  克而瑞認為,房企拿地方式愈加多元化,無論是合作方式還是收並購方式,都通過較少的資金撬動了大量資產,為企業獲得土儲的同時節省了資金成本,降低了風險。

  但不可避免地,大規模拿地、並購的房企負債率飆升。中期財報顯示,融創、恒大、富力、新城控股的淨負債率都超過了100%。

  對此,融創董事長孫宏斌表示,公司接下來一段時間不拿地了;恒大總裁夏海鈞稱,公司未來三年土地儲備將負增長。兩家公司都表示將力爭使淨負債率回到70%以內。

  在接下來的四個月,“樓市調控將持續,房企面對的各類風險在升高”,張大偉表示,從2016年4季度來,全國已經有超過60個城市,出台了160多次各類房地產約束性調控,目前部分土地市場已出現了明顯降溫,整體走向嚴重分化;地價很可能在2017年下半年出現平穩甚至下行,房企的拿地風險越來越大。

[责任编辑:吴梓泳]
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